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崛起的东协之虎──菲律宾
爆发的经济市场与发展，投资就是现在
菲律宾位于亚洲东南部，北隔巴士海峡与台湾遥遥相对，南和西南隔苏拉威西海、巴拉巴克海峡与印尼和马来西亚相望，西濒南中国海，东临太平洋。
随着当地经济的快速发展，菲律宾（主要是马尼拉）已经成为一个建筑工地。菲律宾地产市场日新月异，菲律宾地产发展商的收入不断在增加，同时也吸引了不少海外物业投资者选择在此置业。
菲律宾已成为东南亚外国房地产购买者的热点地区之一。马尼拉大都会区的人口统计优势和中产阶级的增加无疑是较大的吸引点所在。外国公司迁往该地区，在宿务和达沃等劳动力成本较低的地区设立办事处和运营机构。
由于经济增长强劲，菲律宾地产市场继续表现良好。位于马尼拉马卡蒂（Makati）中央商务区的豪华三房单位的平均价格，在2017年飙升10.46%（通货膨胀调整后为6.95%）至每平方米199,050菲律宾比索（约3,825美元）。
根据有关数据显示，2012至2016年同比每年均有增长7.11%至14.37%。单在2017年第四季度，马卡蒂中央商务区的公寓价格就上升了2.55%（通胀调整后为1.46%）。
同时，数据显示于2018年，马尼拉大都会新公寓的供应量将达到27,200套，高于2017年的创纪录的10,200套，其他主要马尼拉中央商务区楼价继续上涨。
菲律宾经济较好，房市需求强劲，租金报酬率稳定5-7％，未来荣景可待。
下文将仔细阐述菲律宾房地产市场在过去几年中的表现，还将分享对2020年市场表现的看法。
菲律宾房地产市场全面解读
往年房地产市场
从2010年开始，菲律宾房地产市场沿着该国强劲的经济增长道路，在过去几年中以惊人的速度增长。
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纵观其办公楼市场，2017年马尼拉商业区增加了超过70,000个新办公楼，打破了新纪录。尽管如此，空缺率仍然很低，约为5%。
尽管2018年前9个月经济增长有所放缓，但写字楼市场表现良好，供应稳定，平均空置率为5%。高力国际预计，空置率将保持这一水平，直到2021年。
同时，到2021年，租金将每年稳定增长8%。
2019年市场保持稳定。
分析师预测整个2019年经济增速将放缓，但市场仍将保持弹性。许多人肯定的是，房地产市场将保持稳定，即使是在全球经济不景气的情况下。
过去几年，中国公司，尤其是科技和“菠菜”公司在马尼拉开设了许多新办事处。尽管供应增加，但这些离岸游戏公司对马尼拉中央商务区的极低空缺率产生了重大影响。
中国投资者不断增加，推动了对产的需房地求并推高了房价。这些公司不仅在马卡蒂(Makati)这样的商业区购买或租用办公空间，而且还为员工购买住宅物业。
业务流程外包(BPO)也是经济的重要支柱，也是该国增长较快的部门之一。许多外国公司都针对菲律宾年轻和会说英语的人才库。
预计在未来十年中，工业物业市场将实现强劲增长，同时对灵活办公空间(如共同办公空间)的需求将大大增加。
| 住宅物业市场 |
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住宅物业市场仍然稳定，价格继续上涨。根据Colliers的数据，2018年，三居室豪华公寓的平均价格上涨了15%以上，达到每平方米4,371美元。
因此，自2013年以来，它的表现超过了之前的所有年份。
话虽如此，重要的是您要购买合适的项目和区域，因为我们已经看到单位供过于求和空置率高的问题。
仲量联行表示，对住宅单位的需求增加主要来自年轻的本地专业人士，升级家庭以及来自海外的高净值人士(HNWI)。我们还看到海外菲律宾工人(OFW)的汇款越来越多。
从共管公寓来看，2019年第二季度完成了约20,000套公寓，大部分供应分配给了塔吉格和马卡蒂。得益于对贝城的投资增加，到2021年，帕赛市也将有很大的增长。
菲律宾高力国际(Colliers International Philippines)预测，从2019年到2021年，每年将新建8300套公寓，到2021年将达到142,000套，与2017年相比增长33%。
除了马尼拉，我们还看到马尼拉大都会以外的新兴城市(包括宿务，伊洛伊洛和达沃)的活动有所增加。公司现在外包给菲律宾其他地区。
从长远来看，这很可能会对当地住宅市场产生积极影响。
| 马尼拉房地产价格 |
多年来，马尼拉的房地产价格上涨了很多。在下面您可以看到马卡蒂2013年至2018年三卧室豪华公寓的价格同比上涨：
2018年——15.55%
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2017年——10.4%
总体而言，2017年全国平均价格上涨5.7%，其中我们看到复式房屋的涨幅较高，其次是公寓。独栋/独栋房屋价格小幅下跌。
NCR(国家首都辖区)和NCR以外地区的价格上涨也存在很大差异。在NCR，住宅房地产价格上涨了8.8%，但在全国其他地区，价格上涨仅为3%。
2018年，豪华住宅价格平均同比增长11.1%，是全球100个主要城市中增幅较大的。
| 菲律宾是否存在房地产泡沫 |
2017年底，人们越来越担心住房泡沫开始演变，主要是由于房地产价格和供应增加。然而，在2018年第一季度，供应量显著下降。
根据Colliers的数据，在此期间，每季度的新住房数量从27,000增至12,700。同时，2018年前两个季度的空缺率大大提高。
即使经济在2019年第二季度是几年来最慢的经济，但经济仍在追赶，房地产市场依然强劲。
总是很难预测何时会发生房地产泡沫，但是没有迹象表明我们会在2020年破灭。
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菲律宾的房地产市场在
2020年的表现如何
来自海外菲律宾人的汇款增加，加上来自外国公司的外包业务的增加，都使本地市场受益。我们还发现，本地专业人士的购买力有所提高，年轻的专业人士和较富裕的家庭正在寻求房地产投资。
在办公室和住宅领域，离岸游戏产业也被认为是房地产市场的主要驱动力之一。2018年，“菠菜”总收入增长9.4%，这代表了由中国投资者和“菠菜”公司支持的蓬勃发展的行业。
房地产事务局在2019年马尼拉房地产博览会期间对许多房地产专家进行了采访。他们询问了他们对2020年房地产市场的看法。
结果显示，与2019年相比，2020年房地产市场的前景更为乐观。
— 菲律宾的【今年一本大学录取分数线大概是多少】房地产市场是否处于鼎盛时期？—
总是很难说，但是从目前的气候来看，公平地说，不是。您可能想知道，过去几年中价格的持续上涨是否告诉我们市场已经达到顶峰。
至少如果您回顾1997年亚洲金融危机时，情况可能并非如此。那时，房地产市场急剧下滑。但是，如果将近期经通胀因素调整后的价格进行比较，则价格仍比1997年低约20%。
从历史上看，即使当时市场崩溃严重，市场仍远未达到其历史峰值。话虽如此，很难预见泡沫，投资者应该明智地进行投资。
| 菲律宾物业的未来供应 |
到2020年，将增加约210万平方米的办公空间，其中大部分将用于Makati，Pasig和Taguig。
根据Colliers的说法，从2019年到2021年每季度将提供8.600套公寓，而在此期间公寓空置率将保持在12-13%左右。在此期间，空缺率将保持在12-13%左右。
到2021年，租金的增加将保持不变，只有少量增加。
— 是什么驱动了菲律宾的房地产需求？—
菲律宾房地产市场持续增长的原因有很多。作为亚洲增长较快的经济体之一，我在下面列出了一些主要驱动因素。
1、业务流程外包
业务流程外包(BPO)行业是菲律宾经济的主要驱动力之一。得益于其年轻且讲英语的人才库，越来越多的外国公司在寻求外包选择时转向菲律宾。
预计到2020年，该行业将增长一倍，并且呈指数增长。来自美国，英国和澳大利亚的公司在这一行业进行了大量投资。
2、持续提供灵活的工作空间
该灵活的工作空间产业是在这里留下来，并在菲律宾和其他亚洲国家在未来十年内大大增长。据说到2030年，所有办公空间的30%将是灵活的工作空间。
Colliers认为，在未来三年中，灵活的工作区面积至少会增长10%。共同工作空间不仅可以满足小型公司和数字游牧民的需要，而且还可以满足寻求灵活性的跨国公司和外包公司的需求。
3、中国买家数量增加
越来越多的中国买家为当前和未来的增长做出了贡献。据彭博社报道，自2016年9月以来，“菠菜”市场已经吸引了大约100,000名中国工人来到马尼拉大都会地区。
4、来自海外菲律宾人的高汇款
菲律宾是世界上第三大外国汇款接收国。与2016年相比，2017年海外菲律宾人向他们的家庭另外发送了30亿美元。
由于比索贬值，并且随着国外汇款的增加，许多家庭现在有购买力来购买和投资住宅房地产市场。
根据市场统计数据，以前的趋势以及菲律宾的Colliers和JLL等领先的房地产机构的报告，到2020年，菲律宾仍然是房地产投资的诱人之处。价格在上涨，需求很高，市场正在以可持续的速度增长，预计在未来两年内将保持不变。
关键驱动因素包括：跨国公司的业务流程外包(BPO)，中国投资者和其他外国人的需求，当地人的购买力增强，来自海外的汇款越来越多以及繁荣的游戏产业。
收益率较高，通常很容易开展业务。您还可以选择申请许多长期签证，从而可以无限期地以较低的要求停留。总是很难预测未来，但是掌握了这些信息后，菲律宾房地产似乎将在2020年继续保持良好的表现。
整个2020年，菲律宾房地产市场似乎仍将保持强劲，其中商业房地产市场将发挥至关重要的作用。按需供求保持稳定，对马尼拉大都会以外新兴城市的投资也有所增加。
仅在2017年，整个马尼拉大都会地区（包括边缘地区）的预售公寓单位数量增加了52,600套，比16年同期就增长了24％，这主要是由于家庭和年轻白领人士的强烈需求。
而一些围绕着大开发商有动向的一些土地，或者在这个区域有成功房地产开发的的区域，我们建议各类型投资者，特别是有实力的投资者可以关注马尼拉土地市场所带来的机会。
买到合适的土地，它所获得的投资收益和杠杆效果，会比普通的炒房带来的机会会更多。
除此之外，一些热门的旅游地块，如长滩岛，随着长滩岛的重新开放，将接待更多的游客，届时旅游产业链发展，对土地各方面需求增多，如酒店住宿等，促使交投活跃。
CCA港信顾问拟与菲律宾华人商会，菲律宾地产商于2020年推出菲律宾大马尼拉市房土产考察团，投资人可以一路旅游一路了解，为未来财富规划及传承！
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