随着澳大利亚继续努力应对COVID-19的经济冲击，我们中的许多人都在想这场衰退将对澳大利亚房产市场产生什么影响。
在过去的几个月中，似乎每个人和他的狗都在做出房价预测。有些人甚至预测房价下跌了40％（最坏的情况），但是大多数预测都介于房价下跌10-15％之间。
普遍的共识似乎是房价会下跌-问题是多少。
我们无法预测未来，但是了解一下先前的衰退如何影响房地产价格，以了解这次可能发生的情况可能会有所帮助。
在本文中，我们探讨了澳大利亚房价受到2007-2009年全球金融危机90年代“必须经历的衰退”的影响，以及在COVID-19之后的影响。
在90年代的经济衰退中房价发生了什么？
澳大利亚上次陷入经济衰退是在1990年代初，《贝莱尔的新鲜王子》首次在电视上播出。
35岁以下的人（真正包括您在内）被称为“我们必须经历的经济衰退”，可能年龄太小而无法记住它，但历史书籍显示，这是一次严重而漫长的衰退-推动者是黑人1987年星期一股市崩盘。
根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，在经济衰退到来之前，全国各地的房价一直持平。
但是在经济衰退期间，房价并未暴跌。实际上，从下图可以看出，在经济衰退期间，房价甚至略有上涨。
根据Propertyology的数据，在1991年的经济衰退年，布里斯班的房价中位数增长了6.8％，而霍巴特的房价则增长了4.3％。
但是最大的例外是墨尔本，那里的房价中位数下跌了-2.3％。直到90年代中后期，墨尔本的价格似乎才开始回升。
珠三角的首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说，在90年代的经济衰退期间，房价保持相对稳定，因为股市崩盘导致其他国家的利率上升。
“正因为如此，许多从股市抽出资金的，以避免进一步的波动性，并把它进入房地产市场，” Mardiasmo博士表示。
“我们必须记住，在经济衰退之前，我们曾经历过房地产繁荣时期。澳大利亚在1980年代进行了重大的经济改革，最重要的是，银行放松管制很容易获得信贷。
“在1980年代，由于政府不得不征收资本利得税和更高的利率，我们的房地产价格大幅上涨。”
Mardiasmo博士说，正是由于80年代中期到后期的强劲房地产市场以及ASX下跌40％（导致人们将钱从股票市场撤回房地产而进入房地产市场）的结合，在房价下跌时保护了房价。 90年代经济衰退袭来。
同时，数据表明，在90年代的经济衰退期间，该地区大肆咆哮。财产学研究报告指出，1991年，罗克汉普顿（Rockhampton）和肖阿尔黑文（Shoalhaven）的房价中值攀升了20％，贡迪温迪（Goondiwindi）19％，肯普西（Kempsey）18％，纽卡斯尔和麦凯（Mackay）17％，瓦加瓦加（Wagga Wagga）13％，塔姆沃思（Tamworth）15％。
Mardiasmo博士说：“这些地区的经济增长了，但是受到冲击的保护更大。”
“那时，他们的公司和业务中没有很多在澳大利亚证券交易所上市，因此受国际市场的影响不大，因此被认为是'安全'的。”
GFC中的房价发生了什么？
尽管在全球金融危机期间澳大利亚避免了技术性衰退（连续两个季度出现GDP负增长），但这场危机的影响虽然短暂，但却十分严重。
在全球金融危机之前，利率一直在稳步攀升，房屋贷款利率也在稳步上升。由于房屋贷款利率过高（约9％），因此抵押贷款变得太昂贵，因此房价开始下跌。
在全球金融危机之前的几个月中，澳大利亚储备银行（RBA）将官方现金利率提高至7.25％（这几天真是不可想象！），并一直维持到2008年9月中旬危机爆发之时。
澳洲联储大幅降低现金利率，加上首次购房者补助金的增加和其他联邦政府的刺激措施，都帮助阻止了房地产价格的下跌，似乎扭转了这种状况，并使它们陷入了牛市。
根据CoreLogic的数据，在全球金融危机期间，首府城市平均房地产价格在13个月内从高峰到低谷（2007年中至2009年初）下降了7.6％。
澳大利亚房地产投资专家（PIPA）主席彼得·科里佐斯（Peter Koulizos）表示，在全球金融危机爆发后的五年中，每个首都城市的房价均出现下跌，但跌幅更大。
“从2009年到2014年，霍巴特遭受的房地产价格上涨幅度最大，仅为1.7％，但悉尼受到的影响最小，因为同期房地产价格上涨了39.7％，”库利佐斯先生说。
从下图可以看出，2011年全球金融危机后房地产价格的下跌尤为明显，所有省会城市均出现下跌。
在全球金融危机爆发后不久，陆克文政府出台了一系列刺激措施以保护经济。其中包括首次购房者补助金和现在臭名昭著的粉红色棉絮计划（也称为凯文·陆克文的房屋隔热计划）。
“所有这些举措都在一定程度上发挥了作用，但到2011年，所有这些都已用尽。实际上，这种刺激性资金将全球金融危机对澳大利亚住宅房地产市场的影响推迟了三年，”库利佐斯先生说。
但是随着储备银行迅速降低利率，房价迅速恢复。
最重要的是，澳元兑美元走低和采矿业持续繁荣意味着在全球金融危机爆发之前，经济已经处于良好状态。
COVID-19对现在的房地产市场意味着什么？
与导致全球金融危机的条件不同，进入COVID的经济已经十分疲软。
尽管财政部长乔什·弗莱登伯格（Josh Frydenberg）正准备在COVID-19之前的十年中实现首次盈余，但澳大利亚的通货膨胀率一直处于低位，GDP增长缓慢，工资增长停滞，零售销售不佳，更不用说矿业繁荣了。已经结束了。
由于对不负责任的贷款的指控迫使贷方收紧其贷款标准，房价于2018年开始下跌。在2019年中，房价跌至谷底，并在导致COVID-19出现的月份开始回升。
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