1996年，雷 哈瑞吉尔(Ray Harrigill)与人共同创立了Sunray公司，那时他已经有了房地产方面的经验，在三个州管理着26家餐厅。工商管理硕士(MBA)、法律学位和承包商执照扩展了他的知识，帮助Sunray在密西西比州和路易斯安那州的30处房产中发展壮大，其中包括Massage Envy、Hampton Inn &套房，假日酒店快捷，保险杠汽车餐厅，和棕榈滩谭沙龙。
他在特许经营方面的
创迪
多年经验使他在房地产问题上有很多话可说。例如，“最好的地段和充满活力的商业胜过拥有房产。”然而，如果你能拥有这处房产，久而久之就会成为财富的创造者。”此外，“达成交易是我们的目标，”他说，“但要知道交易失败点和你的需求之间的区别。”(有关Harrigill的更多信息，请参见侧栏。)
一如既往，一切都始于——也终于——地点。布法罗之翼公司的首席发展官菲利普?施拉姆说:“美国有句老话:地段，地段，地段。《指环王》是一家在全球拥有70多家分店的特许经营公司。
“好地段会让生意兴隆;糟糕的地理位置会毁掉生意，”施拉姆说。他说，一般来说，特许经营系统中两个最大的变量是经营者的位置和质量。一个好的操作员不能克服一个坏的位置——一个好的位置也不能克服一个坏的操作员。
斯宾塞?史密斯(Spencer Smith)表示，特许经营房地产是一个过程，一个接近20年特许经营的过程。他现在拥有44家亚伦商店，是该品牌的第三大特许经营商。他说，建立这一系列的地点教会了史密斯，即使精心准备，有时候“在你开始之前，你都不知道自己不知道什么”。然而，毫无疑问，“位置是关键。你永远不可能有足够的广告来克服一个糟糕的地点。从数学上讲，拿一个B或C的位置来说，‘我可以把它变成一个a
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-’是行不通的。”施拉姆说，找到正确的地点也意味着收集最有价值、最相关、最具体的信息。追踪消费者选择的技术使这变得比以往任何时候都要容易，而且这些信息可以通过人口统计数据和行为来定位最可能成功的地方。
在考虑数据的同时，Schram还了解了位置选择的另一个方面:名称识别。像水牛翅膀&戒指并不是一个全国公认的名字，施拉姆发现成功的可能性最大的是在县城里。这些城镇都是典型的农村地区，但它们的特点是有政府雇员的支持，有时人数还会增加一倍。他说，同样的现象也会出现在拥有大型制造工厂的城镇，但这些工厂通常有一个内部咖啡厅，争夺午餐时间的顾客。尽管如此，在一个小社区，一个新品牌会被注意到，这与在大城市开店形成了鲜明对比。在大城市里，竞争非常激烈，“除非你有10个相同品牌的店，彼此相邻，否则没有人会注意到你，”施拉姆说。
有些地方可能在某种程度上看起来是理想的，但在检查它们的细节时，情况就不那么理想了。“在机场，安全是个问题，”施拉姆说。“你必须把食物搬到餐厅，这就给餐厅的运营带来了挑战。而且，人们总是很忙，总是匆匆忙忙。你需要成为一个大品牌，而不是期望赚钱。你会把你的位置更多地用作广告，即使你可能赚不到钱。”烤鸡翅,比如，Rings在保罗布朗体育场(Paul
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Brown Stadium)有一处场地，这里是美国国家橄榄球联盟辛辛那提明星队(Cincinnati 池州土特产 Bengals)的主场，尽管它不是全年开放的，“因为它能发出一种声明，”施拉姆说。时机也很重要——不仅是房地产，还有品牌本身。作为特许经营商，史密斯观察到一个品牌的生命周期会影响房地产决策。他表示:“有些规则永远不会改变，比如地段，但谈判租赁条款时，这些交易条款起起伏伏。”
因此，他告诫人们不要在特许经营模式的顶峰时期进入该模式。“所有品牌都有一个生命周期——要么达到饱和点，要么他们的商业模式与消费者的需求脱节。”我曾参与过几个品牌，它们的门店数量已经增长到1000家，后来缩减到了400家。品牌需要经历一个修剪过程，可能需要一段时间才能结出果实。如果你处在正确的位置，生活是美好的。”
史密斯说，潜在的特许经营权购买者也应该考虑他们用来做房地产决策的信息来源。加盟商将在不同级别与潜在加盟商共享信息。全国性的房地产经纪人也会用他们自己的正式程序来确定未来的地点。Smith很欣赏别人的指导，但最终他相信多次访问一个站点以及了解流量模式和区域市场的价值。Smith说，这样做需要时间，但是验证数据具有良好的业务意义。
Schram遵循一种旨在以最高输入级别进行评估的协议。“当一个特许经营店想要一个位置时，他们会提交给我们。我们做了很多功课，然后把它呈现给执行团队。我不能独自批准新的加盟商，即使这是我的职责范围，我也不能独自批准网站的位置。特别是关于场地位置的讨论是富有挑战性和深度的。我们为这些讨论做了很多准备。执行团队包括首席执行官、运营、营销、人力资源和财务主管。运营和营销是最重要的，因为他们将与特许经营商和地点一起生活。”
CBC房地产集团的发展经理Jason Glasrud详细阐述了在房地产和选址过程中涉及多个视角的一些额外原因。“协作团队的方法可以帮助确保一个位置是合适的,做生意的成本在一个特村上春树百科定的社区在形式上是合理的,这时间获得批准的自治区符合期望的时间表,向后的工作天你期望接收证书的入住率和营业。”他补充说，这个团队应该包括一名建筑师或土木工程师，他们能够根据特许经营商的需求对一个地块进行评估，并且了解建筑和分区官员批准和许可的不同时间表，以及可能产生的费用影响。
Smith的Aaron的扩张在地理上是分散的，他建议加盟商让他们的扩张取决于可用的市场和合适的房地产。“虽然我们都想在自家后院开个门，但也许在100英里外的某个地方，值得我们付出额外努力去触及，而不是为了方便。”他还建议加盟商联系现有的加盟商，询问他们最好的位置。然后，同样重要的是，“走出去，实地考察一下，”他说。“不管特许经营权授权方的销售部门怎么说，当你实际去一个地方时，你总能学到一些不同的东西。”
金沙投资集团(SIG)的净租赁顾问克里斯?内隆(Chris Naylon)表示，在当前的市场环境下，由于土地和建筑成本的增加、借贷成本的增加、销售不稳定、交通趋势以及整体租金的上涨，餐馆运营商的成功增长变得更加困难。这是一家商业房地产经纪公司，专门为美国各地的私人投资者和机构买卖净租赁物业在美国，SIG已经在48个州处理了1500笔交易，价值超过30亿美元。Naylon密切关注着那些帮助特许经销商驾驭市场的策略，这个市场对于新手来说并不容易取得成功。
Naylon说，许多运营商已经能够通过新商店的发展来成功地扩展他们的业务，通过不急于达成新的交易，通过保持自律，通过专注于房地产的基本原理。这样做可以确保加盟商充分了解所有相关信息，帮助他们坚持最符合长期目标的战略。
他说，在商业房地产投资领域，净租赁房地产市场已经成为最重要的中心。餐厅一直是最受欢迎的产品类型之一，也是该领域整体增长和扩张的主要贡献者。
Naylon说，运营商已经采用了多种扩张策略，包括收购现有业务，出售自有房地产的售后回租，以及迎合第三方开发商的需求。这些策略各有利弊。运营商是谁更积极地扩大和想要添加大量的新商店在一个相对短的时间内不太可能离开他们的资本绑在房地产,而不是将寻求资本部署到新的并购和网络建设使用出售回租和第三方开发者。
Naylon认为，近年来的低限额环境使得运营商能够利用售后回租。这一战略的一些激励因素包括偿还短期债务融资新建造或改造,将股权转移到下一个即将位置和利用一个房地产的市场更有价值,因为有一个国内知名品牌占据的空间。
Naylon说，售后回租最大的好处之一是，当业主想要收回股权时，可以更多地控制设定较低的占用成本。确定基本租金是最重要的因素之一，因为租金将推动最终的估价和物业的整体市场性。与一位经验丰富的市场顾问合作，帮助确定租金和基本租赁条款将如何影响最终的销售价格，这是很有价值的。希望使用这种策略的经营者应该把注意力集中在使企业价值最大化和尽可能保持低租金上，同时只提取他们需要的股权。
在某些情况下，业主将售后回租策略视为一个机会，人为地将租金推高至不健康水平，以达到更高的售价。这种策略是适得其反的，可能会对企业产生严重的长期负面影响，并可能最终导致企业所有者在未来付出更多的成本。
Naylon说，与第三方开发人员合作完成定制的定制餐厅是另一种广泛使用的策略。这使得运营商可以避免在购买土地和建设时的任何预付费用或资本风险。这也意味着，运营商能够继续做他们最擅长的事情——经营他们的业务，而不会因为必须设法找到新地点和建造新建筑而分心。
开发人员可以利用他们的市场知识、联系网络和专业知识来获得新站点的批准、为收购提供资金、100%构建，并为运营商提供一个交钥匙商店，为FF&E做好准备。餐厅运营商和开发商之间的租约是提前达成的。租金因素将根据开发商获得土地和建造建筑的总成本来计算。它还将包括根据谈判租赁所得的预期价值计算的利润率。
Naylon建议开发商在这一过程中与有资格、有经验的净租赁市场顾问合作是非常重要的，而这一步往往被双方忽视。“我们的团队根据地理位置和整体需求，成功地为众多运营商和加盟商找到了我们首选的发展合作伙伴。”那些与我们合作的开发商利用了我们在最终估值方面的市场专长，”他表示。
这有助于降低市场风险，并帮助租户将租金保持在尽可能低的水平，为餐馆老板和开发商创造了一个经济双赢的战略，Nayon说。“对于餐厅老板来说，寻找和面试开发商合作伙伴可能是一项艰巨的任务，尤其是缺乏经验的小型加盟商。”他说:“选择合适的团队来使用量身定制的战略，这可能是长期成功和短期失败的区别。”
此外，Naylon说，在选择“量身定做”或“售后回租”策略时，运营商需要准备好谈判一份长期租约。常见的租赁条件操作符应该准备讨论——因为他们开车的最终价值财产——包括基本术语的总长度,基本租金,将租金的增加,选择延长租约,实体的强度提供担保(在许多情况下个人担保),和任务语言等租赁的特点。重要的是要了解这些因素如何影响最终价值，并提出一个对运营商有效的解决方案，同时仍然保持市场吸引力和价值。与了解市场状况以及这些特征将如何影响价值的顾问合作可能最有用。
关于从史密斯租房子还有最后一点要注意。永远不要转租。我见过一个又一个朋友在人口结构变化或商业模式弱化的时候陷入困境，他们没有谈判的筹码。房东永远不会做出任何让步，因为他们知道特许权人会付钱。”他说，这种情况更有可能在你刚入行的时候发生。“你可能会想，‘如果特许经营权授权方签字，那一定是一笔大租约。“不一定。
Ray Harrigill就如何在当前环境下达成最好的房地产交易提供了更多的想法和建议。
地点和地产共有人的质量会极大地影响你的成功。和生活中的大多数事情一样，一分钱一分货。高质量的场所并不便宜。- 记住，租赁义务可能会超过你在企业上的投资或从银行借款的金额。确保你理解你签署的文件和你同意的承诺。
- 在前端租用额外的空间对于以后可能需要的空间没有什么价值。为满足特许经营商的要求，请租用最少的空间开展业务。一套面积3000平方英尺、租金22美元(约合6.6万美元)的公寓比一套面积3300平方英尺、租金21美元(约合6.93万美元)的公寓要便宜。省下的钱完全可以支付你的日常开支。
- 一般来说，租金率对房东来说是最重要的，因为它限制了他们的房地产价值，或者他们是否需要出售。虽然你应该争取低租金，你可能会发现房东更愿意给你一个更大的租户改善津贴或免费租金之前，他们给你一个低租金率。
- 推动一个阶梯租金结构，以保持你的低费率和给房东他们想要的。要求与您的原始租约预先协商的续约选项。
- 如果你的生意没有按计划发展，不要害怕向房东寻求帮助。他们能说的最糟糕的话就是不。
