酒店业主在购买或开发酒店时面临许多重要的决定:特许经营还是独立经营?谁来管理这家旅馆?如今，随着全球各地涌现出如此多的新酒店品牌，这些选择变得更加困难。一旦业主在品牌选择的无穷无尽的阵列中跋涉，他们必须选择一个酒店经理，这给他们带来了一个问题，是选择品牌经理还是第三方运营商。
答案没有对错之分。它取决于许多
中国房地产50强企业
因素，从特定的市场到管理者与所有者目标的最佳结合。通常，在选择管理实体时要考虑三个方面。能力:谁是最有能力的经理?品牌经理和第三方运营商各有管理人才，所以差别不大。品牌经理对品牌公司了如指掌，知道问题出现时该给谁打电话。
类似地，第三方管理公司雇佣了一批由通用汽车和全国各地的销售主管组成的资深团队。他们的品牌知识将更加多样化，因为他们可能管理各种各样的住宿旗帜。他们知道酒店市场上其他品牌的优势和劣势。
经济学:谁的收费结构最便宜?品牌或第三方经理通常收取约占酒店总收入3%的基本费用。酒店管理合同也有激励条款。奖励费通常是殿堂级利润的一定比例，超过商定的阈值，如业主的首选回报或预算总营业利润。
关于费用,brand-managed”房地产拥有一个重要的优势。如果一家酒店是由同一品牌管理和拥有的，那么通常在特许经营协议下收取的5%-6%(客房收入)特许使用费将被免除。在某些情况下，这可能决定交易的成败。否则，第三方或品牌管理的收费结构也基本上是相同的。
如果这些因素是平等的，下一个要考虑的事实是谁代表所有者的利益高于一切。同样，这个答案取决于几个独特的因素。
对齐方式:所有者和管理者之间的兼容性如何?当每种管理实体的费用结构和能力相等时，所有者就会判断哪一种最符合他们的利益。例如，对第三方经理有利时，经理可以在资本堆栈中贡献股本或者在游戏中加入皮肤。”这激励经营者使酒店盈利，并将利益与所有权联系起来。也有这样的情况，业主拥有几家酒店，投资于由品牌或第三方运营商运营的其他酒店。老板与经理有良好的关系。这些决定中包含着熟悉和信任的因素。
酒店经营的特定市场也会影响管理公司的决策。在大城市的市场-以纽约市为例大多数提供全方位服务的大型酒
兰州水上清真寺
店都是根据纽约市酒药渍
店协会(HANYC)谈判达成的工会合同运营的。该合同包含一项附加条款，要求作为协议一方的管理公司在其经营的所有酒店中承认工会。这可能会使他们失去经营非工会旅馆的能力。在那些高度工会化的市场中，在非工会的情况下，增加的语言实际上消除了品牌管理的选择。因此，如果购买一家非联盟酒店，并试图保持非联盟状态，品牌管理可能不是一个选择。
在酒店被要求加入工会的情况下，任何第三方经营者的工资和福利优势都被消除，从而公平竞争。然而，品牌管理合同取消了5%的版税，这可能为所有者节省一大笔钱。例如，每年1000万美元的客房收入加上5%的提成费，就相当于每年节省50万美元，玉溪抚仙湖有利于品牌管理。
相反，第三方管理者可能会管理一个城市内的多个不同品牌的酒店，因此熟悉市场动态。
此外，资产类型影响选择。一个拥有1000间客房的会议中心酒店的所有者，在那里，该品牌在全国的销售代表，为该物业提供了巨大的营销影响力。该物业的品牌经理是有意义的。
投资时间
所有权投资时间表是另一个需要考虑的因素。第三方管理合同通常比品牌管理协议要短，品牌管理协议允许业主在出售物业时不受冗长管理协议的约束。这扩大了潜在买家的范围，并有可能增加资产在出售时的价值。
在大多数情况下，品牌可能会在预定的持有期(通常为3至5年)之后，提供将酒店管理协议转换为特许经营协议的机会。转换为特许经营权的选项不是一个标准功能;它需要在最初的HMA中进行协商和包含。在持有期结束后，业主可以找到潜在的买家，为酒店提供不受管理约束的服务。
察觉到的冲突
不幸的是，品牌经理有时不得不与利益冲突作斗争。品牌坚持从所有者的角度来经营，但他们的忠诚可能取决于品牌。当启动一个新的品牌计划时，品牌管理的酒店是最早的采纳者，即使这个新计划可能会
洗头水
花费所有者大量的金钱。另一方面，第三方管理者更像一个所有者，因为他们代表的是所有者。在这方面，第三方管理人员可以通过推迟采用新系统来帮助所有者节省资金。
在选择管理者时，所有者必须权衡所有这些因素。假设品牌和第三方管理者是平等竞争的，唯一显著的区别就是版税的取消，那么问题就变成了，第三方经营者能否比品牌更有效地经营酒店，为业主节省的版税是否比节省的版税更多?最终，选择品牌或第三方运营商的决定是基于环境，而不是偏好。
Gary Isenberg是LW Hospitality Advisors Asset &的总裁物业管理服务。Garys在酒店管理、金融和资产管理领域拥有超过30年的多元化酒店管理经验，专长包括第三方资产管理、作为业主代表、为房地产投资者进行尽职调查、以及就管理或特许经营协议进行谈判的开发服务。他的资产管理专长包括，除其他服务外，资本预算和PIP成本计算以及内部控制和会计。
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