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新奥尔良四季酒店和私人住宅
尽管建造成本相对较高，运营也较为复杂，但开发商仍热衷于拥有和管理豪华酒店。STR报告称，截至2019年8月，美国只有0.7%的酒店(2.3%的客房)是连锁豪华酒店。与此同时，STR报告显示，在建或计划开发的房产中有1.2%(2.9%的房间)符合这一标准。
这种吸引力的原因各不相同:
- 豪华酒店的确实现了高入住率和平均不良反应水平，从而带来了高于平均水平的利润。
- 为了在其管辖范围内提供的便利设施之外再增加一家豪华酒店，市政当局将提供开发补贴。
- 一些开发商让他们的自我影响他们的决定，变得容易受到拥有豪华酒店的诱惑。
提供一些关于美国豪华酒店相对业绩的背景世邦魏理仕酒店研究(CBRE Hotels Research)分析了STR的历史豪华连锁酒店业绩数据，以及cbreb 2019年9月发布的豪华连锁酒店预测 酒店视野报告和2018年财务业绩指标取自世邦魏理仕的261家豪华地产(连锁和独立)样本 趋势# 174;在酒店业 数据库标准#
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包子图片 32;下面几段总结了我们的分析结果。历史市场表现
从1989年到2018年，连锁豪华酒店的平均入住率一直高于美国市场的整体平均水平。在这30年期间，平均入住率溢价为750个基点。保费在1997年至2000年、2007年至2008年和2011年至2014年期间见顶。
在分析豪华酒店的发展速度时，很明显，这些入住率的提高激发了开发商的兴趣，并有助于证明更高的建设成本是合理的。总体而言，豪华酒店供应增长的最大百分比出现在此前提到的高档酒店入住期之后的几年。
考虑到建造豪华酒店需要较长的时间，这些酒店的实际开业往往发生在市场扩张的后期，或市场收缩的最初阶段。因此，头几年的经营经常发生在萧条的市场条件，以及下降的入住率和不良反应水平。这种不合时宜的趋势使得豪华酒店业主和投资者在开业初期很难获得回报。
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CBRE’ 2019年9月 酒店视野# 174;该预测假定美国经济将放缓。世邦魏理仕经济顾问公司预测，国内生产总值(GDP)增速将在2019年下半年放缓，并在2020年上半年放缓至低于1.0%的速度。从2020年开始，随着需求增速放缓至1.3%，美国酒店业整体将感受到经济放缓的影响。
预计经济放缓将更早影响豪华连锁酒店。世邦魏理仕预计，到2019年年底，豪华酒店的需求增速将为0.4%，与美国酒店业整体表现相比，降幅将大得多。对豪华酒店业主来说，幸运的是，未来三年，新竞争预计将以低于这一细分市场长期平均供应年变化一半的速度增加。鉴于新供应的适度增长，豪华酒店的入住率应该保持在73%以上，到2022年，ADR的增长将遵循全国平均水平。
相对的财务业绩
豪华酒店产生的较高收入水平不仅是入住率和ADR溢紫川百度百科价的产物，也是收入来源多样化的结果。2018年，豪华酒店客房收入平均占总收入的59.3%。相比之下，我们所有的
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酒店占69.8% 趋势酒店业样本公司一般豪华酒店32.0%的收入来自食品和饮料，6.7%来自其他运营部门。正如预期的那样，与市中心的豪华酒店相比，豪华酒店的收入多样性更大。虽然豪华酒店实现了更高的收入水平，但它们也需要更高的运营成本。在豪华酒店，运营部门的开支平均占总收入的44.0%，而整体占36.9% 趋势 样本公司，同样，总体样本中未分配的费用平均较多(24.6%)，而豪华样本中未分配的费用平均较多(22.7%)。
较高的部门费用比率可以归因于豪华酒店提供的丰富和优质的服务和设施。在豪华酒店的客房、餐饮和其他运营部门，你会发现与礼宾、美食、客房服务、高尔夫、水疗和高端零售业务相关的成本通常在豪华酒店。
更高的劳动力成本也导致了更高的部门费用比率。在酒店中，大部分员工在运营部门工作，而在豪华酒店中，高水平的个人服务是客人体验的重要组成部分。2018年，豪华酒店的工资、工资和员工福利支出合计占总收入的36.4%，而整体样本的这一比例仅为30.7%。
未分配的费用与经营部门成本相比，在性质上更加固定。因此，豪华酒店所享有的较低的未分配费用比率可以用较高的收入水平来解释。豪华酒店的管理、IT、营销、维护和公用事业成本与连锁规模较小的同等规模酒店相比不会有显著差异，但收入差异是显著的。
最终的结果是相对较低的总营业利润(GOP)，占豪华酒店总收入的33.3%。相比之下，共和党整体的平均利润率为38.5% 趋势& # 174; 样本公司# 32;然而，虽然GOP的差额可能会更小，但是对于豪华酒店来说，GOP每间可用客房的美元价值比总体样本高出84%。
开发商和投资者都被豪华酒店的入住率、ADR溢价以及酒店的声望所吸引。然而，这些好处伴随着更高的建设成本、运营费用和市
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场时机不佳的历史而来。显然，这需要一个能够欣赏和容忍豪华酒店独特的开发和管理需求的业主。
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R. Mark Woodworth是世邦魏理仕酒店研究的高级董事总经理。罗伯特·曼德尔鲍姆(Robert Mandelbaum)是研究信息服务中心主任。欲知更多有关世邦魏理仕的预测及基准工具，请 请访问 pip.cbrehotels.com，或致电(855)223-1200。本文发表于2019年 自动门维修
